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人と人とを結ぶ不動産売買の仲介・不動産コンサルティング

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Ⅰ. 不動産コンサルティング業務...LinkIcon詳細はこちら
Ⅱ. 不動産仲介(売買、賃貸)
Ⅲ. 不動産管理(駐車場、マンション、アパート、借家)
Ⅳ. 不動産の調査、査定、運用
Ⅴ. 不動産の有効利用に関する企画、調査
Ⅵ. その他、不動産に関する相談。

宅地建物売買の仲介業務等は、宅地建物取引業法に基づく営業免許(県知事・国土交通大臣)が必要です。例え、弁護士や司法書士等でも仲介業務で報酬を得ることはできません。確かな知識と経験の当社にお任せ下さい。

↓項目をクリックすると詳細をご覧になれます。

1)不動産売買は権利の取引であること。

取引と言っても、不動産は読んで字の如く動きませんので、商品の手渡しはできません。
よって、商品の「権利」たる所有権等を取引しているのです。

2)権利がはっきりと表示されていないこと。

外観からは、真の権利者は誰なのか判りません。
全く知らない所の家の所有者は、現在住んでいる人なのか、借家で借りている人なのか外観のみで判りますか。

3)登記には公信力がないこと。

不動産登記簿の所有者が真の所有者とはかぎりません。
登記は第三者に対抗(自分が所有者であることを第三者に主張すること:公示力)できる機能しかもちません。
ちなみに動産は即時取得の原則(民法192条)により公信力が認められているといわれています。

4)不動産登記簿に載っていない権利があること。

登記簿に載っている名前は真の権利者とはかぎりません。
相続登記手続きを忘れたり、わざと他人名義(差押の回避等)になっている場合もあります。また借地権はめったに登記されません。

このように、不動産の取引制度の中で、すでにトラブル要因をかかえています。
それでは売却依頼者が真の所有権者であることの確証を得るために、不動産仲介業者は、どこまで調査義務があるのでしょうか。

  • 当然に不動産登記簿謄本・全部事項証明書の取り寄せ。
  • 固定資産税台帳の閲覧や写しの取り寄せ(納税者名義が登記簿と異なっている場合があります)。
  • 物件周辺の人から事情聴取(飛び込みのセールスを兼ねて)。
  • 同居人や相続人からの会話の内容から判断。
  • 登記済証(権利書)の閲覧。
  • 代理人の場合は本人の意思の確認(無権代理を認定され賠償を命じられた最高裁判例もあります。)

当社は、おおむね次のような流れで媒介業務をします。

1)物件調査

 1.権利の調査・・・法務局
 2.用途・設備の調査・・・各役所・ガス会社・水道、道路管理者等
 3.現地の確認

2)査定

いくらで売却できるのか。売主の希望価格は?

3)媒介契約の締結(次の3つの契約型式があります)

1.専属専任媒介契約型式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

2.専任媒介契約型式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

3.一般媒介契約型式

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
当社は、お客様との信頼関係を第一にしておりますので、主に一般媒介契約を採用しております。

4)媒介活動

 1.新聞・チラシ広告
 2.インターネット
 3.見込み客への紹介 等

5)購入申込(買い付け証明)書の取り付け……買主

6)売渡承諾書の取り付け……売主

7)重要事項の説明

8)売買契約書の締結……金種等の確認

9)物件の引き渡し……金種等の確認

10)取引台帳の作成


(例)1000万円の物件の売買を成立させた場合

①媒介をしたとき

依頼者の一方に、36万円を限度として請求できます。


3%
600万円×3%
=18万円

4%
200万円×4%
=8万円

5%
200万円×5%
=10万円

国土交通省告示第100号

②代理をしたとき

依頼者に対して、媒介の2倍(72万円)を限度として請求できます。
但し、相手方からも報酬を受け取ることになった場合は、依頼者と相手方の双方から受ける報酬額が媒介の2倍を限度とします。









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愛知県知事免許(8)第14691号