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人と人とを結ぶ不動産売買の仲介・不動産コンサルティング

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不動産コンサルティングマスターとは、不動産コンサルティング業務に関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて、(公財)不動産流通推進センターに登録された者をいいます。

《不動産コンサルティングマスターとは》

社会経済環境の変化に伴い、個人・法人を問わず不動産に関するニーズは多種多様なものとなっています。
また、不動産の流動化・証券化の進展など不動産関連業務は高度化・複雑化してきており、不動産の有効活用や投資等について、高い専門知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。
このようなニーズに的確に応えることのできる専門家として期待されるのが、「不動産コンサルティング技能登録者」、すなわち、(財)不動産流通近代化センターが実施する試験に合格し、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて(財)不動産流通近代化センターに登録された人たちです。
不動産コンサルティング技能試験は、宅地建物取引主任者資格登録者及び不動産鑑定士登録者を対象に毎年1回行われ、合格者は、不動産に関する5年以上の実務経験を積んだ時点で登録を申請することができます。
不動産コンサルティング技能登録者が行う不動産コンサルティング業務については、平成11年9月に取りまとめられた『不動産コンサルティング制度検討委員会報告書』において、「依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」と定義されています。
(財)不動産流通近代化センター

不動産コンサルティング業務の意義は、「不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定をおこなえるように企画、調整し、提案する業務」にあります。
また、宅地建物取引業とは別に独立した業務として報酬を得るために、

ⅰ.依頼者に対し事前に見積書等により業務範囲・報酬LinkIcon等を説明します。
ⅱ.業務委託契約書を締結し、契約書に業務範囲・報酬額等を明示します。
ⅲ.企画提案書等の成果物を交付し説明します。

不動産に関わっている周辺の有資格者(弁護士・司法書士・土地家屋調査士・税理士等)と提携し、知識をうまく組み合わせてコンサルティングをしていきます。

不動産コンサルティング業務は見方によりいろいろに分類されます。
例えば不動産コンサルティングの意義からの分類では、

 (Ⅰ)利用(Ⅱ)取得(Ⅲ)処分(Ⅳ)管理(Ⅴ)事業経営(Ⅵ)投資(Ⅶ)その他

また、作業過程・依頼内容からの分類では、

 (Ⅰ)有効活用(Ⅱ)事業参加(Ⅲ)権利調整(Ⅳ)評価支援

と言われています。これらの不動産コンサルティング市場で一番有望な市場は、なんと言っても直接地主と結びつく土地有効活用コンサルです。
しかし、不動産コンサルを必要とする市場は無限にあります。
ここ数年で目に付いたニュービジネスを紹介しますと

  1)相続税を取り戻すコンサル
  2)消費者サイドコンサル
  3)老朽借家再生コンサル
  4)不動産チラシ効果向上コンサル
  5)住宅ローンコンサル
  6)不動産競売コンサル

下記のような、お悩みがあれば、お気軽にお電話(052-524-3621)下さい。

↓項目をクリックすると詳細をご覧になれます。

Ⅰ.利用型コンサル

事例Ⅰ-1

市街化区域の住居地域で、周りは田と畑が点在し、私鉄の駅まで歩いてはとてもいけない場所の宅地(現況畑・登記簿田)約300平方メートル(西間口約20m・道路幅約4m)を有効利用したい。

事例Ⅰ-2

自宅が都市整備事業土地区画整理のなかで道路拡幅のため一部取り壊しを要求されている。自宅隣地の倉庫も人に貸している。取り壊しに応ずると住まいが無くなり、倉庫も解約しなくてはならない。そこで、
 ⅰ 移転した場合の補償金はいかほどが適切か。
 ⅱ 残地を有効利用したい。何がよいか。
 ⅲ 移転先を探してほしい。
 Ⅳ 倉庫の賃貸借契約の見直しをしたい。

事例Ⅰ-3

大手スーパーが店舗を自分の所有している田(現況雑種地)の隣に建設し、駐車場として土地を貸して欲しいといってきた。契約書は借主側ですでに用意され、押印を求められた。条件がいいようなので貸してもよいと思うが契約の内容がよくわからない、見て欲しい。

Ⅱ.取得型コンサル 

事例Ⅱ-1

依頼者は借地上に自己所有の建物を有している。このたび、隣地の借地付建物所有者から借地付で建物(借地約25坪)を買って欲しいといわれ、買い取りたいが、
 ⅰ 借地権付建物の適正な価格が知りたい、建物は老朽化して使用できない。
 ⅱ 地主も承諾すると言っているが、承諾料はいくら支払えばよいか。
 ⅲ 売買契約書、借地の賃貸借契約書、承諾書をどのように作ればよいのか。

事例Ⅱ-2

隣地の工場が倒産して競売になった。落札したいが手続きがわからない。そこで
 ⅰ 手続きを教えて欲しい。
 ⅱ 競売になった不動産は危険と聞いているがだいじょうぶか。

事例Ⅱ-3

自分の弟が破産した。自分としては弟の家族が不憫なので自分が買い取ってそのまま弟家族に住まわしてやりたい。しかし、破産手続きもすべて終了し、所有していた不動産は破産管財人が放棄してしまって協力してくれない。弟の取引先の物上保証として一番抵当権を設定している銀行もその取引先から弁済を受けているので、競売手続きを取ってくれない。二番抵当権から四番抵当までついているが、そのうち三番目の抵当権者は行方不明になっている。また、税金の滞納の差押や一般債権者の仮差押の登記もついている。このような状態の不動産を何とか手にいれたいが方法があるのか。

事例Ⅱ-4

近所に自社ビルに最適な物件を見つけたが倒産しているらしく破産管財人の弁護士○○○○が管理しているという張り紙がしてある。購入したいがどうすればよいか。そこで、
 ⅰ 購入方法を教えて欲しい。
 ⅱ 購入価格はいくらくらいか。
 ⅲ 破産になった不動産は危険と聞いているがだいじょうぶか。

Ⅲ.処分型コンサル

事例Ⅲ-1

借地約100坪に自宅兼作業所を所有している。建物が老朽化し、この際に借地を処分できないか。そこで、 
 ⅰ 借地はいくらで売れるものか。
 ⅱ 地主が承諾してくれるのか心配だ。
 ⅲ 地代は支払っているが、契約書は無償の使用貸借となっている。

事例Ⅲ-2

不動産仲介業者と破産管財人弁護士より建物の共有持分10分の7が破産者、残りの持分は妻、宅地は破産者の母親の所有となっている土地付中古住宅を売却したい。
 そこで、破産物件では価格が下がり抵当権の設定登記を抹消できない恐れがある。相場で売りたいが、方法はあるか。

事例Ⅲ-3

自分の所有している軽井沢の別荘地(別荘地といっても敷地のまん中に小川が流れる湿地帯で、別荘が建つような所ではない原野約800坪)を買いたい人がいるから測量費用を負担してくれれば紹介するという測量士を名のる男性から電話があり、買主と測量士に会うことになった。測量詐欺の新手かもしれない。そこで
 ⅰ 売買契約書を買主の方で作成してくるので見て欲しい。
 ⅱ 測量費を払う必要があるのか。

事例Ⅲ-4

60代のまだ元気なうちに仕事を娘夫婦に譲り、自分たち夫婦は、隠居したい。将来に相続問題のおこらないようこの際に、仕事場と住居を娘長女夫婦に売却したいが、贈与税がかからない最低の価格で売ってやりたい。そこで、
 ⅰ 店舗付住宅を親子間で売買したいが、できるのか。
 ⅱ 子供夫婦には資金が少なく銀行借入もさせたい。

事例Ⅲ-5

弁護士から、依頼者を同時廃止の破産申し立て(破産管財人をつけない破産手続き)をしたいが、相続で取得した田があり、これを処分しないと破産手続きができない。農業を営なんでいる兄を説得して安く買わせたいが、できるか。

事例Ⅲ-6

父親から相続した名古屋市千種区○○二丁目の共有持分8分の1の宅地約80坪がある。このたび相続した共有地を買いたいと不動産業者が言ってきているがあまりにも安すぎるようだ。適正価格であれば処分をしてもよいと思うがどのようにすればよいか。

Ⅳ.管理型コンサル 

事例Ⅳ-1

父親が病気入院をしてしまい、父親名義のアパートがあるが、入居者の状況も不明でどのような物件か調査してほしい。

Ⅴ.事業経営型コンサル

事例Ⅴ-1

ビルの持ち主の知人が、空いていればどこでもよいから一室借りたいといってきた。さいわい2階の西側に床面積約20坪の事務所が空いているので貸したい。そこで、賃貸借契約書をどのように作成すればよいのかを知りたい。

Ⅵ.投資型コンサル 

事例Ⅵ-1

10年間一括借上げ保証の収益物件(木造アパート)を平成2年に購入した。最近になって一括借上げ賃料の値下げを一方的に通知してきて応じなければ、解約も辞さないといってきた。応じたほうがいいのか。現在の適正家賃はどのくらいか。解約しても自分で管理仲介業者に入居者の仲介を依頼できるか。また売却した場合の査定額はどのくらいか。

Ⅶ.その他のコンサル

事例Ⅶ-1

生産緑地の指定をうけた細い赤道(農道)に面した畑を所有しているが、いわゆる「めくら地」とおなじで西側の宅地の一部を交換してくれれば公道に出られ、隣地の細長い土地も地型がよくなる。そこで、
 ⅰ 生産緑地の指定を解除できるか。
 ⅱ 隣地の一部と交換できないか。

事例Ⅶ-2

隣地が売りに出て、その仲介業者の仲介で購入予定だが、信用できない。そこで
 ⅰ 仲介業者は信用できるのか。調子がよすぎる。
 ⅱ 売買契約書を作成して欲しい。
 ⅲ 業者の持ってきた重要事項説明書に誤りがないか確認して欲しい。

事例Ⅶ-3

夫が数年前に亡くなり、不動産の相続登記がしてない。ほっといていいのか。めんどうくさいことはやりたくない。

事例Ⅶ-4

自分の住んでいる屋敷の敷地約300坪の一部約40坪が、昨年9月に死亡した母親の名義になっている。相続人は自分も含めて6人いる。葬儀も無事終わり、母親の残した現金や葬儀費用の残りを、5人に一人100万円ずつ渡した。
当然、相続登記に協力してくれると期待していたが、その相続人らから「場所が私鉄駅から歩いて5分の所にあり、高額で売れるので、売って200万円ずつ分けてほしい。」といってきている。
母親からはこの土地は自分にくれると前々からいっていたし、証拠もある。この土地を売れば残った土地の地型が悪くなるし、建物も一部取り壊さなければならない。売らないで済む方法があれば教えてほしい。









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